当我有房屋净值贷款时，我可以卖掉我的房子吗?

也许你申请了房屋净值贷款作为新房的首付款。也许你在你的房子上有一个现有的HELOC，想知道当你卖掉房子时会发生什么。只要你在你的房子里建立了一些资产，你的房子的价值比你支付的要高，你一般不会有任何问题出售。

然而，如果房屋价值和价格已经下降，因为你买了你的房子，或者你有其他留置权要考虑，你可能会三思而行出售与a房屋净值贷款现在和等待。

如何用房屋净值贷款出售你的房子

房屋净值贷款可以让你借一笔一次性的固定数额的钱，你将在固定期限内偿还。此外,一个房屋净值信贷额度(HELOC)是一种信用额度，很像信用卡，允许你以房屋价值为抵押“借款”。这两种类型的贷款或信贷都是基于你在你的房子里的股权(或所有权)。权益基本上是你欠贷款人的钱和你的房子价值之间的差额。

房屋净值贷款和HELOCs可以有不同的付款计划——无论你是每月支付包括本金的最低付款，还是只付利息的一次性气球付款。无论哪种类型的付款计划，当你出售你的房子时，你将用买家支付的资金(房屋销售收益)偿还你的HELOC或第二次抵押贷款的剩余本金。

在交易结束前，托管代理会向你提供一份贷款房地产综合披露(TRID)表格的真实性在你的房子关门和交易结束的三天前。TRID向你显示任何现有留置权的偿付情况，如抵押贷款和房屋净值贷款;你为完成交易而必须携带的资金(例如，如果你资不抵债);你的净收益，或在托管结束时欠你的金额。

在还清你的房屋净值贷款后，你不再负责每月支付贷款，包括任何利息。

在市场上涨时偿还你的房屋净值贷款

举个例子:你有一栋10年前买的房子，估计价值80万美元。你要向银行支付40万美元的主要抵押贷款和5万美元的房屋净值贷款(HELOC)，几年前你用这笔贷款翻修了厨房和浴室。

你接受了80.5万美元的房子价格。在关闭日，买方的资金通过托管转移。使用这些资金，托管代理偿还40万美元的主要抵押贷款和5万美元的房屋净值贷款，给你留下35.5万美元的利润，而交易成本约为10%。

在市场低迷时偿还你的房屋净值贷款

然而，想象一下房地产市场急剧逆转，现在你的房子已经资不抵债了。你几年前买了这套房子，现在价值41.5万美元，比你以50万美元购买时的价格有所下降。你要支付你欠下的40万美元和你用来改造的2.5万美元的HELOC。

如果你接受了41.5万美元的房屋报价，你还需要另外1万美元来偿还HELOC。如果你没有HELOC，你仍然可以卖掉房子。但是因为房子是HELOC的抵押品，你必须想办法在房屋销售结束之前偿还这笔贷款。你可以使用其他资金，等到房地产市场复苏再出售你的房子，或者要求你的贷款人免除抵押贷款中所欠的金额卖空。

与房屋净值贷款出售的利弊

当你有足够的资产净值时，用房屋净值贷款出售房屋并不是什么大问题。如果你没有多少房屋净值，或者你的抵押贷款颠倒了，你可能会受到挑战。

专家解释说

• 房屋出售所得可以偿还贷款:有了足够的资产净值，你的房屋出售所得将偿还你的第一笔抵押贷款和任何额外的房屋净值贷款。
• 减少利息支出:在你全额还清贷款本金后，你就不需要再支付其他款项了，包括在贷款期限内到期的利息。
• 积极的信贷影响如果你按时还款，并在其他方面履行了房屋净值贷款的条款，还清贷款和抵押贷款可以向其他贷款人表明你是一个负责任的借款人。

缺点解释

• 信用额度损失:当你在出售时还清了你的HELOC，你就不再有信用额度了。
• 水下有并发症的风险:如果你的主要房屋的价值低于所欠的抵押贷款金额，或抵押贷款加房屋净值贷款，出售所得可能不足以偿还你的房屋净值贷款，这可能会导致自付费用，短售房，或其他问题。
• 可能的提前付款罚款:一些房屋净值贷款在提前还款时可能会有提前还款罚款。

影响房屋销售的其他因素

留置权当你欠债权人钱时，附在你房子上的法律通知。例如，假设你欠美国国税局(IRS)一笔钱。在这种情况下，你可能需要在完成房屋出售或再融资之前，使用你的股权来满足税收留置权。其他类型的留置权可能来自于未支付:

• 国家所得税或营业税
• 房产税
• 业主协会会费
• 制造业家庭付款
• 城市水费和下水道费

就像房屋净值贷款一样，只要你的房屋价值高于你欠抵押贷款机构和其他留置权人的金额，留置权就可以从你的销售收入中偿还。

底线

在接近房地产经纪人并开始房屋销售过程之前，请以书面形式向您的房屋净值贷款或HELOC贷方要求支付金额。这将给你一个很好的想法，你必须偿还什么，除了你的主要抵押贷款的支付金额。

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