如何为投资房产融资

了解投资物业融资的技巧和选择

通过

艾琳Gobler带领

2021年11月30日更新

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这项Ganti

房地产一直是美国人最喜欢的投资方式之一。根据盖洛普(Gallup)的一项年度调查，更多的美国人认为房地产是最好的长期投资，而不是股票和黄金。

但众所周知，房地产价格昂贵，许多人无法自掏腰包购买投资性房产。幸运的是，有很多方法来为投资房产融资，包括利用传统贷款和你已经拥有的资产。

关键的外卖

投资性房产是一种以获得资本收益或每月现金流形式的投资回报为目标而购买的房地产。
通常用于主要住宅的传统贷款也可用于投资房产，尽管首付和准备金要求可能更高。
对于计划购买并转手房产的投资者来说，短期“固定-转手”贷款可以提供更大的贷款价值比和更灵活的还款。
如果你已经拥有房产，你可以用现有资产贷款来购买新房产，这样你就可以利用现有资产，可能还能获得较低的利率。

什么是投资性房产?

投资性房产是一块房地产为为买方提供投资回报或收入来源而购买的。受欢迎的投资物业包括单户住宅和多户住宅，如复式公寓和公寓楼。

投资房产通常是盈利的，因为它们通常每月提供现金流。如果你买了一套投资性房产，并把它租给租户，你的利润就是每月的租金，超出了拥有和维护房子的成本。如果投资房产在你拥有它的时候升值，它还可以提供资本收益。

投资房产和初级或初级住宅之间的区别二级住宅主要住所是指你一年中大部分时间都住在那里的地方，它通常不提供每月现金流的来源。在多户住宅的情况下，一处房产既可以作为投资性房产，也可以作为投资者的主要住所。

在贷款要求方面，投资房产也不同于主要住宅。虽然你通常只需要付百分之几的首付(某些特殊贷款甚至可以为零)就能买到一套房子，但投资房产通常需要支付接近15-20%的首付和更多的现金储备。

传统银行贷款

类似于传统的主要住宅按揭在美国，贷款机构还为投资房产提供常规贷款。这些贷款与其他传统贷款有许多相同的要求，由房利美和房地美设定。

投资贷款和主要住房贷款之间最显著的区别之一是，你可能需要更大的贷款额度首付．购买主要住宅通常只需首付3%。根据贷款类型的不同，房利美支持的投资房产贷款通常要求单户住房首付15%，多户住房首付最高30%。

另一个区别是用于获得投资房产常规贷款的收入。就像当你购买你的主要住宅时，你可以使用你的私人住宅债务收入比，才有资格申请抵押贷款．但在投资房产的情况下，你也可以用你预期的未来租金收入来获得资格。

为了让你有资格申请抵押贷款，租金收入通常必须通过卖方的纳税申报单或签署的房产租约来核实。

Fix-and-Flip贷款

固定换掉贷款是为房地产投资者他们计划迅速翻新和转售物业。一个炒房的投资者与一个购买房产并出租多年的投资者有着非常不同的需求，因此他们可能需要的贷款也不同。

首先，传统抵押贷款的设计目的是支付房屋成本减去首付，而固定和翻转贷款也考虑到投资者将产生的维修成本。因此，他们所借的钱很可能会超过房屋目前的价值。

“固定换手”贷款的另一个特点是它们通常有提高利率而不是传统贷款。这个利率说明了这样一个事实，即金融机构的贷款超过了房产的实际价值，而且借款人可能会在更短的时间内还清贷款。例如，一笔“固定换掉”贷款的期限可能只有12到18个月。

一些“固定换掉”贷款的还款期只付息，在此期间投资者不需要偿还本金。

重要的是要注意，虽然这些贷款有一些好处，包括它们是为家庭脚蹼量身定制在美国，也存在一些风险。如果你不能尽快卖掉房子或以你希望的价格卖掉房子，你可能会发现自己身负高利率贷款和无法负担的月供。

基于房屋净值的融资

投资房产的另一种选择是使用你在主要住所或你拥有的其他房产中积累的股权。通过房屋净值贷款、房屋净值信贷额度(HELOC)和现金再融资，贷款人允许你将这些资产用于其他目的。

房屋净值贷款

一个房屋净值贷款是你从金融机构借的一笔固定的款项，有预先确定的还款期和利率。你通常可以借到房屋净值的85%用于任何目的。

房屋净值信贷额度

一个房屋净值信贷额度(HELOC)是一种循环信用额度，房主可以在需要时以房屋净值为抵押进行贷款。HELOCs有一个你可以借的最高金额，但你可以继续借这个金额，只要你还了。HELOCs通常有一个初始的“绘制”期，在此期间您可以以你的权益为抵押借款，以及固定还款期。在支取期间，您可能只需要按可变利率支付信用额度的利息。

通过再融资

一个通过再融资是一种再融资贷款，你拿出一笔新的抵押贷款，比你再融资的贷款要大。原始抵押贷款和新抵押贷款之间的差额将以现金形式支付给你，你可以做任何你想做的事情。套现再融资就像任何其他类型的抵押再融资贷款一样，当涉及到还款时，你只需拿出一笔更大的贷款。然后，你可以用这些额外的现金来投资你的投资房产。

股权贷款的利与弊

用你的房屋净值为投资物业融资的好处是，你可以利用你已经拥有的资产。但也有一个主要的不利因素需要考虑。当你用你的房屋净值来购买第二套房产时，你原有的房产就充当了抵押品。如果投资的房产没有达到你的预期，你无法偿还贷款，你可能会失去你的主要住所。

另一个风险是，在heloc的情况下，通常有一个可变利率。因此，如果利率大幅上升，今天看来负担得起的贷款很容易就会变得负担不起。

为投资房产融资的技巧

如果你知道如何提前准备，为投资房产获得融资有一些障碍你可以清除。

计划一大笔首付款

投资房产的传统贷款需要15%到30%的首付，这取决于房屋的单位数目和贷款类型。你存的钱越多，在购买房产时就会有更多的灵活性。

尽可能使用现金

虽然有融资的选择，但现金支付也有一些优势。首先，如果你不能获得预期的租金收入，你可以降低丧失抵押品赎回权的风险。在寻找投资房产时，你也是一个更有竞争力的投标人，尤其是在卖方市场。事实上，Realtor.com 2020年12月的数据发现，全现金交易占全国房地产交易的36%左右，因为这些报价对卖家更有吸引力。

提高你的信用评分

你的信用评分是决定你是否有资格获得住房贷款、你有资格获得多少贷款以及你可以获得多少利率的一个重要因素。良好的信用评分可能会让你以更少的首付和更低的利率买到房子，可以帮你节省上万元的利息。

常见问题

投资物业的融资计划何时开始?

因为投资物业往往需要更大的首付在美国，潜在买家应该尽早开始储蓄，以便有时间攒够钱。

投资房产贷款难吗?

为投资房产获得传统贷款实际上与为你的主要住宅获得贷款非常相似。你需要一个可接受的信用评分以及现金储备，以及符合贷款人要求的首付款。

你能在投资房产上获得30年的贷款吗?

许多适用于主要住宅的贷款产品也适用于投资房产，包括30年期贷款固定浮动利率贷款。

文章来源

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